Comprare casa all’asta a Firenze: portali, visite, offerte e controlli prima di partecipare
Una guida locale per cercare gli immobili del Tribunale di Firenze, distinguere città e provincia, prenotare la visita tramite PVP, leggere gli allegati e pianificare mutuo, imposte e disponibilità della casa.
1. Dove cercare le aste immobiliari di Firenze
I due punti ufficiali da usare insieme sono il Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia e la sezione Esecuzioni immobiliari del Tribunale di Firenze. Il primo è il portale nazionale previsto per la pubblicità e le richieste di visita; il secondo offre ricerca immobili, calendario aste, documenti organizzativi e collegamenti alle singole schede.
Al controllo del 4 novembre 2026 la pagina “Ricerca Immobile” del Tribunale mostrava 457 risultati. Il dato cambia continuamente: lotti vengono pubblicati, sospesi, rinviati, aggiudicati o riproposti. Va usato per capire l’ampiezza del mercato, non come inventario stabile.
Le schede del Tribunale riportano dati ricevuti per la pubblicità e rinviano al PVP. Per prezzo, cauzione, scadenza, modalità telematica e saldo fanno fede avviso e ordinanza relativi all’esperimento al quale vuoi partecipare.
2. Firenze città, provincia e circondario: usa i filtri giusti
La ricerca del Tribunale può restituire immobili in Firenze città e in Comuni dell’area metropolitana o del circondario. Il 4 novembre 2026 erano visibili, tra gli altri, lotti a Firenze, Fucecchio, Montelupo Fiorentino e Rignano sull’Arno. Per questo una ricerca generica “Tribunale Firenze” non risponde alla domanda “quali case posso comprare nel Comune di Firenze?”.
| Campo | Perché conta | Errore da evitare |
|---|---|---|
| Comune e indirizzo | Determina zona, residenza, tributi locali e logistica | Confondere Città metropolitana e Comune di Firenze |
| Tipologia | Separa abitazioni, terreni, negozi, garage e quote | Valutare come “casa” un lotto misto o una sola quota |
| Stato di occupazione | Influenza disponibilità e reddito | Leggere solo “libero/occupato” senza titolo |
| Data asta | Determina i tempi per visita, cauzione e mutuo | Usare la data di pubblicazione al posto della scadenza offerta |
| Offerta minima | È la soglia formale dell’esperimento | Considerarla il costo finale |
Filtra inoltre per superficie, categoria catastale e presenza di pertinenze. In aree urbane di Firenze un posto auto o una cantina possono incidere molto sulla confrontabilità; nei Comuni esterni pesano di più accesso, servitù, resede e collegamenti.
Quando confronti il prezzo con annunci ordinari, usa immobili realmente simili per microzona, piano, ascensore, stato, classe energetica e disponibilità. Il prezzo richiesto da un venditore non è necessariamente il valore al quale l’immobile viene scambiato.
3. Come leggere una scheda del Tribunale di Firenze
Le schede attive consultate riportano normalmente procedura e giudice, professionista delegato, custode, perito, data di pubblicazione sul PVP, prezzo base, offerta minima, rialzo, termine delle offerte, modalità di gara e stato di occupazione. In allegato possono esserci avviso, ordinanza, perizia, fotografie e planimetria.
Su una scheda del Tribunale l’offerta minima è espressamente collegata all’articolo 571, secondo comma, c.p.c.; il ribasso ammissibile non garantisce l’aggiudicazione.
Il custode organizza la visita; il delegato gestisce offerta, gara, saldo e adempimenti della vendita.
Perizia, avviso e ordinanza possono riferirsi a momenti diversi: verifica integrazioni e aggiornamenti.
Controlla quota, subalterno, pertinenze e beni esclusi dal lotto.
4. Prenotare la visita: a Firenze si passa dal PVP
Le pagine del Tribunale di Firenze richiamano l’articolo 560, comma 4, c.p.c.: la richiesta di visita deve essere formulata mediante il Portale delle Vendite Pubbliche. L’interessato ha diritto di esaminare il bene entro quindici giorni dalla richiesta; identità e appuntamento devono essere gestiti in modo riservato dal custode.
Molte schede indicano l’Istituto Vendite Giudiziarie di Firenze come custode, ma non è una regola universale: devi usare il nominativo e i recapiti della scheda specifica. Non inviare l’offerta al custode e non chiedere al debitore di farti entrare.
Durante il sopralluogo
- confronta distribuzione interna e planimetria allegata;
- fotografa soltanto se il custode lo consente e rispetta la privacy degli occupanti;
- chiedi se cantina, soffitta, resede e posto auto sono accessibili e inclusi;
- verifica facciate, tetto, vano scale, ascensore e lavori condominiali evidenti;
- annota contatori, riscaldamento, umidità, infissi e stato degli impianti;
- chiedi quali parti non è stato possibile ispezionare.
Se l’immobile è in centro storico o in un edificio vincolato, fai verificare anche limitazioni paesaggistiche e storico-artistiche. Se è in collina o in un Comune esterno, controlla accesso carrabile, servitù, stabilità dei terreni e confini.
5. Perizia e verifiche tecniche nel territorio fiorentino
La relazione dell’esperto è la base, ma non sostituisce il controllo di un tecnico incaricato dall’offerente. A Firenze possono incidere edifici storici, frazionamenti, sottotetti, verande, cambi d’uso, vincoli e differenze tra stato legittimo e catasto. Nei Comuni del circondario possono emergere annessi, terreni, accessi e manufatti non regolari.
| Controllo | Domanda concreta |
|---|---|
| Urbanistica | Qual è il titolo edilizio e quali difformità risultano sanabili o da rimuovere? |
| Catasto | Planimetria, consistenza e pertinenze coincidono con lo stato reale? |
| Vincoli | Esistono vincoli paesaggistici, culturali, convenzioni o diritti di prelazione? |
| Condominio | Quali spese arretrate e lavori straordinari possono gravare sul subentrante? |
| Occupazione | Chi occupa, con quale titolo e quali provvedimenti di rilascio esistono? |
| Valore | Quanto vale il bene regolare, libero e ristrutturato nella stessa microzona? |
Chiedi al tecnico un costo prudenziale, non il minimo teorico. Una sanatoria può richiedere diritti, sanzioni, opere, aggiornamento catastale e tempi; una difformità non sanabile può imporre il ripristino. Il decreto di trasferimento non cancella il problema edilizio.
Per la regola nazionale completa su cauzione, imposte, occupazione e ipoteche puoi consultare anche la guida generale all’acquisto di una casa all’asta, di cui questa è l’edizione locale autonoma.
6. Offerta telematica: preparazione pratica
Il Tribunale di Firenze pubblica modelli e avvisi aggiornati per le procedure soggette al rito Cartabia; la sezione Esecuzioni immobiliari indicava un modello di avviso aggiornato a luglio 2026. L’offerta concreta va comunque compilata seguendo il link del lotto e l’avviso relativo a quella vendita.
Servono normalmente PEC e firma digitale del presentatore, documento, codice fiscale, dati degli offerenti, regime patrimoniale, eventuale procura, prova della cauzione e marca da bollo digitale. La cauzione è almeno il 10% dell’offerta, salvo la misura esatta indicata dall’avviso.
Esempio locale
Prezzo base 240.000 euro; offerta minima 180.000; offerta scelta 192.000; cauzione 10%.
Se il bonifico arriva oltre il termine o l’offerta non rispetta formato e allegati, il prezzo conveniente non salva la domanda. Prepara PEC, firma e liquidità diversi giorni prima.
Non aprire o modificare il file cifrato generato dal modulo PVP. In caso di co-offerenti o presentatore diverso dall’offerente, verifica la procura prevista dal D.M. 32/2015 e dall’avviso.
7. Mutuo per asta a Firenze: coordinare banca e procedura
Il mutuo è possibile, ma la scadenza del saldo è quella dell’avviso. Prima dell’offerta consegna alla banca avviso, ordinanza, perizia, planimetria, dati catastali, prezzo massimo e termine di pagamento. Chiedi se l’istituto è in grado di erogare contestualmente al decreto e all’iscrizione dell’ipoteca.
Confronta rata e interessi tramite il calcolatore mutuo e costruisci un piano B di liquidità. La cauzione entra nel prezzo, ma imposte, spese di trasferimento, tecnico, lavori e imprevisti richiedono risorse ulteriori.
8. Casa occupata a Firenze: leggere il titolo, non l’etichetta
La scheda può riportare “libero”, “occupato dal debitore”, “occupato da terzi” o formule sintetiche. Il debitore e la famiglia possono restare fino al decreto di trasferimento salvo i casi previsti dall’articolo 560. Un contratto di locazione opponibile può invece continuare a produrre effetti.
Chiedi al custode e al delegato:
- chi occupa e quale documento giustifica l’occupazione;
- se esiste ordine di liberazione e a che punto è;
- se la liberazione sarà curata dal custode su istanza dell’aggiudicatario;
- se sono presenti mobili, animali, minori o situazioni segnalate;
- se l’immobile produce un canone e a chi viene versato;
- quali tempi non possono essere garantiti.
Se compri per abitarci, inserisci nel budget un periodo di affitto o sistemazione alternativa. Se compri per locare, non conteggiare canoni dalla data dell’asta: proprietà e disponibilità materiale possono arrivare in momenti diversi.
9. Prima casa a Firenze: conta il Comune esatto
Le regole fiscali sono nazionali. Se l’acquisto non è soggetto a IVA, l’imposta di registro è in genere 2% con prima casa o 9% senza beneficio, con ipotecaria e catastale fisse a 50 euro. La guida dell’Agenzia ammette il prezzo-valore anche nelle vendite forzate, se ricorrono le condizioni.
La particolarità locale è geografica. Per il requisito della residenza, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui risiedi o nel quale trasferirai la residenza entro 18 mesi. Un immobile a Fucecchio, Rignano sull’Arno o Montelupo Fiorentino non è “nel Comune di Firenze” solo perché la procedura è del Tribunale di Firenze o perché fa parte della Città metropolitana.
Esempio
Vivi nel Comune di Firenze e ti aggiudichi una casa a Fucecchio usando l’impegno a trasferire la residenza. Per soddisfare quella condizione devi trasferire la residenza nel Comune di Fucecchio entro 18 mesi, non basta restare residente a Firenze.
Se invece l’immobile è in Via Benedetto Varchi o in un altro indirizzo del Comune di Firenze, il trasferimento da un diverso Comune può essere richiesto online tramite ANPR; il Comune indica che la decorrenza è dalla presentazione, con registrazione entro due giorni lavorativi e verifiche nei 45 giorni successivi.
La richiesta dell’agevolazione e del prezzo-valore va consegnata al professionista delegato prima della predisposizione del decreto. Verifica inoltre categorie escluse A/1, A/8 e A/9, immobili già posseduti e l’eventuale impegno a cedere entro due anni la precedente abitazione acquistata con il beneficio.
10. Dopo il decreto: residenza, TARI, utenze e condominio
Dopo saldo e decreto di trasferimento, la procedura cura trascrizione, voltura e cancellazioni secondo l’avviso. Quando hai la disponibilità, restano attività pratiche locali.
Controlla dati catastali, quote, pertinenze e formalità cancellate.
Chiedi situazione dell’anno in corso e precedente, lavori deliberati e cambio anagrafica condominiale.
Verifica morosità, contatori presenti e certificazioni disponibili.
Per il Comune di Firenze è disponibile ANPR con SPID, CIE o CNS; conserva la ricevuta.
La pagina del Comune ricorda l’obbligo di comunicare locali e pertinenze; a Firenze la gestione è affidata ad Alia.
L’esenzione per abitazione principale ordinaria richiede residenza anagrafica e dimora abituale; le categorie di lusso hanno regole proprie.
11. Esempio completo di budget a Firenze
Immobile nel Comune di Firenze. Prezzo base 250.000 euro; aggiudicazione 205.000. Rendita catastale 900 euro. Acquirente persona fisica con requisiti prima casa, trasferimento non soggetto a IVA e richiesta prezzo-valore.
| Voce | Importo ipotetico |
|---|---|
| Aggiudicazione | 205.000 € |
| Registro: 900 × 1,05 × 110 × 2% | 2.079 € |
| Ipotecaria e catastale | 100 € |
| Spese procedura/trasferimento stimate | 3.500 € |
| Tecnico e regolarizzazione | 6.500 € |
| Lavori immediati | 28.000 € |
| Condominio e delibere | 4.000 € |
| Riserva imprevisti | 12.000 € |
Se il valore realistico di un immobile libero, regolare e ristrutturato nella stessa microzona è 280.000 euro, il margine potenziale è circa 18.800 euro prima del costo del capitale e del tempo. Non è uno “sconto” sufficiente in automatico: dipende da durata lavori, rischio urbanistico e tempi di disponibilità.
12. Chi contattare e in quale ordine
| Soggetto | Per cosa | Dove trovarlo |
|---|---|---|
| Custode | Visita, accesso, occupazione e stato del bene | Scheda del lotto/PVP |
| Professionista delegato | Offerta, cauzione, gara, saldo, fiscalità dichiarata e decreto | Avviso e scheda |
| Perito | Contenuto della stima, nei limiti della procedura | Perizia e scheda |
| Tuo tecnico | Verifica indipendente di urbanistica, catasto e lavori | Incarico privato |
| Banca | Fattibilità del mutuo sul lotto e tempistica | Prima dell’offerta |
| Cancelleria Esecuzioni | Informazioni di competenza dell’ufficio | Tribunale di Firenze, accesso B, piano 4 |
La pagina ufficiale della Cancelleria Esecuzioni Immobiliari indica il numero 055 799 6610 per aste, delegati e mandati di pagamento e l’email esec.immobiliari.tribunale.firenze@giustizia.it; le informazioni telefoniche sono previste dal lunedì al venerdì dalle 12:00 alle 13:30. Per domande sul singolo lotto, il primo riferimento resta però il delegato indicato nell’avviso.
13. Checklist fiorentina prima del bonifico
- ho verificato che il Comune sia davvero quello desiderato?
- ho salvato procedura, lotto, avviso e data esatta dell’esperimento?
- ho prenotato la visita tramite PVP e visto tutte le pertinenze?
- un tecnico ha verificato perizia, planimetria, titoli e costi?
- conosco occupante, titolo e percorso di rilascio?
- ho chiesto situazione condominiale e lavori deliberati?
- la banca ha confermato per iscritto fattibilità e tempi sul lotto?
- PEC, firma digitale, procura e documenti sono pronti?
- la cauzione arriverà entro il termine dell’avviso?
- ho consegnato dichiarazioni prima casa e prezzo-valore?
- ho liquidità separata per imposte, lavori e imprevisti?
- ho un piano per residenza, TARI, utenze e disponibilità effettiva?
FAQ sulle aste immobiliari a Firenze
Dove trovo gli immobili del Tribunale di Firenze?
Nella sezione Ricerca Immobili del Tribunale e nel Portale delle Vendite Pubbliche. Usa sempre gli atti ufficiali del singolo lotto.
Il portale contiene solo immobili nel Comune di Firenze?
No. Sono presenti anche lotti in altri Comuni del circondario. Controlla sempre Comune e indirizzo.
Come prenoto una visita?
La richiesta va formulata tramite PVP; il custode indicato nella scheda organizza l’accesso.
L’IVG Firenze è sempre il custode?
Compare in molte schede, ma non è automatico. Segui il nominativo del lotto specifico.
Posso fare un’offerta del 75%?
Se l’avviso indica quella soglia è ammissibile, ma non garantisce l’aggiudicazione e può aprirsi una gara.
Serve un mutuo speciale?
Serve una banca capace di coordinare erogazione, decreto e ipoteca entro il termine del saldo. Va verificato sul lotto prima di offrire.
Per la prima casa basta essere residenti nella Città metropolitana?
No, se usi il requisito della residenza conta il Comune dell’immobile. Firenze e Fucecchio, per esempio, sono Comuni diversi.
Il Comune di Firenze consente il cambio online?
Sì, la pagina comunale rinvia al servizio ANPR per cittadini con identità digitale, oltre alle altre modalità previste.
Dopo l’acquisto devo comunicare la TARI?
Sì, il Comune ricorda l’obbligo di comunicare l’occupazione dei locali e delle pertinenze.
Posso chiamare la Cancelleria per sapere se conviene comprare?
No. La Cancelleria fornisce informazioni di competenza sulla procedura; valutazione economica, tecnica e legale restano responsabilità dell’offerente e dei suoi professionisti.
Tabella riepilogativa Firenze
| Passaggio | Cosa fare |
|---|---|
| Ricerca | Tribunale Firenze + PVP, filtrando il Comune reale |
| Documenti | Avviso, ordinanza, perizia, foto e planimetria |
| Visita | Richiesta PVP e appuntamento con il custode |
| Verifica | Tecnico locale per urbanistica, catasto e lavori |
| Offerta | PEC, firma, cauzione e allegati nei termini |
| Mutuo | Conferma preventiva sul lotto e sul termine saldo |
| Fisco | Prima casa e prezzo-valore dichiarati al delegato |
| Dopo | Decreto, rilascio, condominio, residenza, TARI e utenze |
Fonti ufficiali locali e nazionali
Verifica effettuata il 4 novembre 2026. Numero degli annunci, date, recapiti e modelli possono cambiare; controlla sempre le pagine ufficiali e l’avviso vigente.
- Tribunale di Firenze – Esecuzioni immobiliari, modelli e note.
- Tribunale di Firenze – Ricerca Immobili.
- Tribunale di Firenze – Cancelleria Esecuzioni Immobiliari.
- Tribunale di Firenze – Esempio di scheda con visita PVP e allegati.
- Ministero della Giustizia – Portale delle Vendite Pubbliche.
- Normattiva – Codice di procedura civile.
- Agenzia delle Entrate – Acquisto casa, prima casa e prezzo-valore.
- Comune di Firenze – Cambio di residenza e TARI.
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Avvertenza: contenuto divulgativo. Non sostituisce l’assistenza legale, tecnica, notarile, fiscale o bancaria sulla specifica procedura e sul singolo immobile.
