Canone concordato a Firenze: zone, calcolo dell’affitto, attestazione e IMU 2026

1. Quale accordo territoriale si applica a Firenze

L’accordo territoriale sottoscritto il 3 luglio 2025 e valido dal 7 luglio 2025 sostituisce, per i nuovi contratti, i precedenti accordi fiorentini. Gli accordi più vecchi continuano a rilevare per i contratti stipulati, rinnovati o prorogati durante la loro vigenza, secondo la disciplina transitoria contenuta nel nuovo testo.

L’accordo riguarda Firenze e numerosi Comuni dell’area metropolitana, ma questa guida usa esclusivamente la zonizzazione e i valori del Comune di Firenze. Un appartamento a Scandicci, Sesto Fiorentino, Fiesole o Bagno a Ripoli ha tabelle diverse: non basta che sia “vicino a Firenze”.

Le regole nazionali – legge n. 431/1998, D.M. 16 gennaio 2017, registrazione RLI e cedolare secca – restano identiche nel resto d’Italia. Sono invece locali le zone, le fasce al metro quadrato, le caratteristiche dell’alloggio, alcune maggiorazioni e gli adempimenti IMU comunali. Per il quadro generale puoi leggere anche la guida nazionale al canone concordato.

2. Le sei zone del Comune di Firenze

La prima decisione è geografica. L’accordo divide Firenze in sei zone omogenee, collegate a microzone e aree urbane. Il valore cambia sensibilmente: un immobile in Centro o in zona di Pregio non usa la fascia della Periferica B.

3. I valori mensili massimi al metro quadrato

Dopo la zona bisogna classificare l’alloggio in tipologia A, B o C. Il nuovo accordo fissa un minimo di 2 euro/m² mensili per tutte le combinazioni e massimi diversi. La tabella seguente riporta i valori massimi di base prima delle maggiorazioni consentite.

Come si distingue A, B e C

La tipologia dipende da caratteristiche verificabili: efficienza e conformità degli impianti, riscaldamento, bagno, infissi, citofono, ascensore, stato delle finiture e ulteriori dotazioni. La tipologia A richiede standard più elevati e specifici elementi aggiuntivi; la B si basa sulla presenza di un numero minimo di caratteristiche; la C riguarda alloggi che non raggiungono i requisiti della B, fermo restando che altezze e impianti devono essere conformi alle norme.

4. Superficie convenzionale: perché non coincide con i metri dell’annuncio

A Firenze il canone si applica alla superficie convenzionale. La base è la superficie interna effettivamente calpestabile, ma accessori e spazi esterni entrano con coefficienti diversi.

Questi coefficienti spiegano perché 80 m² “commerciali” possono produrre una superficie convenzionale diversa. Nel fascicolo vanno conservati planimetria e calcolo analitico, non solo il numero finale.

5. Le maggiorazioni previste dall’accordo fiorentino

Il canone base può essere incrementato soltanto nei casi espressamente previsti. Le maggiorazioni sono applicate in modo progressivo: la seconda percentuale si calcola sul risultato già aumentato dalla prima, non sulla semplice somma delle percentuali.

6. Esempio numerico: appartamento in zona Intermedia A

Se si vuole l’IMU minima

Per l’aliquota fiorentina più favorevole, il canone effettivo deve essere inferiore di almeno il 10% rispetto al massimo applicabile. Nell’esempio, il 90% di 802,53 euro è 722,28 euro. Per essere realmente “inferiore di almeno il 10%”, il canone va fissato e attestato rispettando la soglia e le regole dell’accordo, evitando arrotondamenti che la superino.

7. Attestazione a Firenze: chi la rilascia e cosa controlla

L’accordo 2025 è firmato, sul fronte degli inquilini, da SUNIA, SICET, UNIAT, Unione Inquilini e CONIA; sul fronte dei proprietari da APPC, ASPPI, Confabitare, Confappi, Confedilizia e UPPI dell’area metropolitana fiorentina. Per i contratti non assistiti, l’attestazione di rispondenza è rilasciata secondo il D.M. 16 gennaio 2017 da un’organizzazione firmataria.

L’attestatore controlla la corrispondenza del contratto all’accordo: zona, superficie, tipologia, maggiorazioni, durata, canone e clausole. Per l’agevolazione IMU che richiede un canone almeno 10% sotto il massimo, la certificazione della soglia deve risultare nell’attestazione.

Fascicolo consigliato

• bozza del contratto nel modello corretto;
• documenti e codici fiscali delle parti;
• visura e planimetria catastale;
• calcolo della superficie convenzionale;
• APE in corso di validità;
• dichiarazioni o certificazioni sugli impianti e sulle dotazioni;
• inventario degli arredi;
• documenti della transitorietà o dell’iscrizione universitaria, se pertinenti;
• prospetto del massimo e dell’eventuale riduzione del 10%.

8. IMU Firenze 2026: aliquote e comunicazioni

Il Comune di Firenze ha pubblicato una scheda specifica per l’IMU 2026 e i relativi modelli. Per le abitazioni civili interamente locate con uno o più contratti a canone concordato, l’aliquota comunale dello 0,76% viene ridotta al 75% per legge, con aliquota effettiva dello 0,57%.

Se l’intera abitazione è locata con canone inferiore di almeno il 10% al massimo previsto dall’accordo, l’aliquota comunale dello 0,62% ridotta al 75% produce un’aliquota effettiva dello 0,46%.

Il modello comunale 2026 per l’unico contratto concordato richiede, in caso di inizio, copia del contratto e dell’attestazione di rispondenza, oltre al documento d’identità e ai dati catastali. L’autodichiarazione per le agevolazioni va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione. Il saldo IMU 2026 scade il 16 dicembre 2026, salvo modifiche normative.

Esempio IMU semplificato

Base imponibile IMU ipotetica: 120.000 euro. Con aliquota effettiva 0,57%, l’imposta annua sarebbe 684 euro; con aliquota 0,46%, 552 euro. Il risparmio nell’esempio è 132 euro l’anno. Il calcolo reale dipende da rendita catastale rivalutata, quota e mesi di possesso, pertinenze ed eventuali altre condizioni.

9. Studenti, transitori e affitto di stanze a Firenze

Contratti per studenti

A Firenze il contratto per studenti può durare da 6 mesi a 3 anni. Alla prima scadenza si rinnova automaticamente per una durata uguale a quella iniziale se il conduttore non comunica disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima. Il conduttore deve essere iscritto a un corso universitario o post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza.

L’accordo consente una maggiorazione fino al 15% per questa tipologia, ma la sua applicazione deve essere ricostruita nel prospetto e attestata. Se cambia uno degli studenti, il subentro richiede comunicazioni scritte e l’adempimento all’Agenzia delle Entrate.

Contratti transitori

La durata massima è 18 mesi. L’accordo fiorentino elenca esigenze documentabili, tra cui studio, lavoro e mobilità, cure, assistenza familiare, acquisto di un’abitazione che si renderà disponibile e lavori che rendono temporaneamente inutilizzabile la casa. Il modello deve indicare con precisione il motivo e allegarne la prova.

Locazione di una stanza

Per le porzioni di immobile non si divide semplicemente il canone dell’intero per il numero delle camere. L’accordo prevede un calcolo basato sulle superfici di uso esclusivo, ripartendo proporzionalmente gli spazi comuni. Inoltre, per l’IMU 2026, la sola stanza può ricadere nella fattispecie con aliquota effettiva 0,795%, diversa dall’intera abitazione.

10. Cosa fare operativamente a Firenze

1. Scarica l’accordo 2025 dal sito del Comune. Verifica che sia quello sottoscritto il 3 luglio e valido dal 7 luglio 2025.
2. Individua la microzona. Usa dati dell’immobile, mappe e riferimenti catastali; non solo il quartiere commerciale.
3. Rileva le superfici. Separa interno utile, aree con altezza ridotta, balconi, cantina, box, posto auto e giardino.
4. Classifica l’alloggio. Controlla requisiti A/B/C con documenti e stato effettivo.
5. Calcola canone base e maggiorazioni progressive. Conserva ogni passaggio e decidi se fissare il canone almeno 10% sotto il massimo.
6. Prepara il modello corretto. 3+2, transitorio o studenti; allega inventario e documentazione specifica.
7. Ottieni assistenza o attestazione. Rivolgiti a una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo.
8. Registra entro 30 giorni. Usa RLI per contratto, cedolare e successivi adempimenti.
9. Presenta l’autodichiarazione IMU. Usa il modulo 2026 del Comune e allega i documenti richiesti entro il termine.
10. Crea un fascicolo di gestione. Contratto, ricevute, attestazione, APE, inventario, cauzione, interessi e comunicazioni.

11. Errori locali e rischi da conoscere

12. Tabella riepilogativa Firenze

Fonti ufficiali verificate